Wer eine Immobilie mit der klaren Absicht sucht, diese später zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu nutzen, kann bereits vor dem Erwerb bestimmte Kosten steuerlich geltend machen. Grundlage dafür ist § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG, wonach Werbungskosten alle Aufwendungen sind, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen.
Dazu zählen auch sogenannte vorweggenommene Werbungskosten, also Ausgaben, die entstehen, bevor überhaupt Einkünfte erzielt werden – zum Beispiel durch Inserate, Plattformgebühren (wie bei Prelisto.de), Maklerhonorare, Fahrtkosten zu Besichtigungen oder Beratungskosten. Voraussetzung ist jedoch, dass die Absicht zur Einkünfteerzielung klar und nachweisbar besteht. Das wurde auch vom Bundesfinanzhof bestätigt (vgl. BFH, Urteil vom 10. April 2003, Az. IX R 28/00).
Die Finanzverwaltung erkennt einen Zeitraum von in der Regel bis zu drei Jahren als plausibel an, in dem solche Aufwendungen abgesetzt werden können – vorausgesetzt, es handelt sich um eine ernsthafte, nachhaltige und dokumentierte Immobiliensuche mit Vermietungsabsicht. Dauert die Suche länger, können Nachweise über fortbestehende Aktivitäten und Absichten erforderlich werden. Gelingt dies nicht, kann der Werbungskostenabzug verweigert oder rückgängig gemacht werden.
Wird die Immobilie später nicht vermietet – etwa weil sie stattdessen selbst genutzt oder nicht gekauft wird – entfällt rückwirkend der steuerliche Vorteil. In diesem Fall kann das Finanzamt die bereits geltend gemachten Kosten nachträglich aberkennen.
§ 21 EStG regelt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich erfasst werden. Um diese Einkunftsart im Vorfeld glaubwürdig zu begründen, sollten alle Aktivitäten im Zusammenhang mit der Immobiliensuche gut dokumentiert und auf das Ziel der Vermietung ausgerichtet sein. Die Nutzung professioneller Immobilienportale, das Einholen von Finanzierungsangeboten und die Korrespondenz mit Anbietern oder Maklern können hierbei als Nachweise dienen.
Rechtsquellen:
- § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG (Werbungskosten)
- § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
- BFH, Urteil vom 10.04.2003 – IX R 28/00 (vorweggenommene Werbungskosten)